Une vente conclue sans l’agence… après la visite

L’affaire concernait la vente d’une villa proposée au prix de 2,9 millions d’euros par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Les acquéreurs avaient visité le bien grâce à cette agence. Pourtant, quelques semaines plus tard, ils concluaient directement la vente avec le vendeur pour un prix de 2,5 millions d’euros, sans intervention de l’agent immobilier.

Conséquence immédiate : l’agence perdait sa commission de 150 000 euros. Estimant avoir été volontairement évincée, elle a engagé une action judiciaire contre les acquéreurs.

La Cour de cassation valide l’action contre l’acquéreur

La difficulté juridique tenait au fait que les acheteurs n’étaient pas liés contractuellement à l’agence immobilière. Aucun mandat ne les liait au professionnel.

Les acquéreurs soutenaient donc qu’ils ne pouvaient être tenus au paiement d’une commission qu’ils n’avaient jamais acceptée.

La Cour de cassation rejette cette argumentation.

Elle rappelle un principe désormais clair :

« L’acquéreur, tiers au mandat de vente confié par le vendeur à un agent immobilier, engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de ce dernier lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission. Tel est le cas lorsque l’absence de droit à rémunération de l’agent immobilier procède de manoeuvres frauduleuses de l’acquéreur. »

Autrement dit, même sans contrat direct avec l’agence, un acquéreur peut engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code civil lorsqu’il participe sciemment à l’éviction de l’intermédiaire immobilier.

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Les indices de fraude retenus par les juges

La Cour ne sanctionne pas la simple négociation entre vendeur et acquéreur. Ce qui est condamné, ce sont les manoeuvres frauduleuses destinées à priver l’agence du fruit de son travail.

Dans cette affaire, plusieurs éléments ont convaincu les magistrats de l’existence d’une volonté délibérée de contourner l’agence.

1. La connaissance de la commission

Les acquéreurs savaient parfaitement qu’une commission était prévue au profit de l’agence immobilière. Cette connaissance a constitué un premier indice de leur implication consciente dans l’éviction du professionnel.

2. Une clause très révélatrice dans le compromis

Le compromis de vente comportait une clause selon laquelle les acquéreurs feraient leur affaire personnelle de toute réclamation émanant d’agences immobilières. Pour les juges, cette stipulation démontrait que les parties avaient anticipé un risque contentieux lié à l’éviction de l’agence.

3. La disparition de cette clause dans l’acte authentique

Point particulièrement marquant : cette clause avait disparu de l’acte authentique signé chez le notaire. Les magistrats y ont vu une tentative de dissimulation de l’intervention initiale de l’agence.

4. Le délai très court entre la visite et la vente

Enfin, la vente avait été conclue seulement cinq semaines après la visite organisée par l’agence. Ce laps de temps réduit a renforcé l’idée que l’opération avait été menée dans la continuité directe de l’entremise immobilière initiale.

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Une décision importante pour les professionnels de l’immobilier

Cet arrêt constitue une avancée significative pour les agences immobilières. Jusqu’à présent, les professionnels se heurtaient fréquemment à la difficulté d’agir contre des acquéreurs qui, n’étant pas signataires du mandat, estimaient pouvoir échapper à toute responsabilité.

La Cour de cassation confirme désormais avec force qu’un tiers peut être condamné lorsqu’il participe frauduleusement à la violation d’un mandat de vente.

Pour les agences, cette décision souligne également l’importance de :

• conserver les bons de visite ;
• tracer les échanges avec les acquéreurs ;
• documenter les visites et négociations ;
• conserver les éléments démontrant l’origine de la mise en relation.

Autant de preuves essentielles en cas de contentieux.

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Une liberté de négocier… mais pas de frauder

La décision rappelle également une distinction fondamentale.

Un acquéreur reste libre de négocier un prix ou même de traiter directement avec un vendeur dans certaines situations. En revanche, il ne peut pas organiser volontairement l’éviction de l’agence après avoir bénéficié de son travail de mise en relation.

La liberté contractuelle ne protège pas les comportements déloyaux.

Ce qu’il faut retenir

Avec cet arrêt du 7 mai 2026, la Cour de cassation adresse un message clair : contourner une agence immobilière peut coûter aussi cher que la commission elle-même.

Pour les professionnels de l’immobilier, cette jurisprudence constitue un outil précieux afin de lutter contre les pratiques d’éviction frauduleuse.

Pour les acquéreurs, elle rappelle qu’économiser une commission au moyen de manoeuvres déloyales peut finalement conduire à une condamnation financière particulièrement lourde.

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Source : 7 mai 2026 Cour de cassation Pourvoi n° 24-10.637

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