Ce mois-ci, l’analyse du professeur Bernard Thion pour immonot.com démontre qu’après une période d’activité marquée depuis la rentrée, les acquéreurs s’accordent un peu de répit en cette fin d’année.

L’adoption du budget 2026 et la stabilisation des taux d’intérêts viendront sûrement motiver les projets immobiliers. En attendant, les notaires du réseau Immonot supposent que les transactions pourraient être au régime provisoirement !

Activité : moins d’appétit

Cette nouvelle tendance, qui contredit la reprise de l’automne, traduit probablement une compensation des acquisitions accumulées lors de la rentrée. Depuis le printemps, la tendance générale demeure au déclin d’activité dans une grande majorité des régions couvertes par cette enquête, et devrait se prolonger jusqu’à la fin de l’année.

Cette stagnation s’explique par la réticence persistante des acquéreurs et vendeurs, alimentée par le blocage budgétaire intérieur et l’instabilité géopolitique. Comme l’exprime judicieusement Audrey Mathe, correspondante en Vendée, « le marché se maintient mais devient poussif ».

Le nombre d’acquéreurs attentistes augmente

C’est ainsi que le nombre d’attentistes ne cesse de croître : passé de 30% fin août à 44% début novembre, il devrait redescendre légèrement à 38% à la fin décembre, tandis que les pessimistes passeront de 43% à 57%.

Ces intentions demeurent toutefois aléatoires. Les acquéreurs potentiels conservent effectivement la capacité d’avancer ou de retarder leur décision jusqu’au dernier moment, notamment en fonction d’évènements politico-économiques. Cette flexibilité découle de l’importance de l’épargne financière rapidement mobilisable en France.  

Elle s’élève actuellement pour l’ensemble de la population à 6 430 milliards d’euros, soit près de deux fois la dette publique, dont 60% en livrets réglementés et en assurances-vie. Avec un taux d’épargne frisant les 20%, la France figure parmi les plus hauts niveaux européens. Cette disponibilité financière explique en grande partie les changements de tendance très rapprochés observés graphiquement et permet à la France de continuer à emprunter sur les marchés malgré une situation dégradée de ses comptes publics.

L’augmentation du taux de crédit devient un handicap réel pour les acquéreurs potentiels souhaitant accéder à un bien plus grand. Ceux qui avaient acheté entre fin 2016 et 2022 à des taux de 1% à 1,5%, voient leur situation se compliquer. Bien qu’enregistrant une plus-value de l’ordre de 25%, ils perdent le bénéfice de faibles mensualités et doivent réemprunter à 3% ou 3,5%.

Prix : début des soldes

Selon la Fédération Française des Banques, la production de crédits à l’habitat s’établit à 12,8 milliards d’euros en septembre, contre 6,9 milliards en février. Cette progression devrait théoriquement pousser les prix vers le haut. L’accès au crédit est redevenu favorable aux primo-accédants et aux ménages les moins aisés, qui représentent désormais plus de la moitié des emprunteurs (53,1%).

Stabilité générale des prix

Après une très légère augmentation de 1,1% au premier trimestre, les prix semblent revenus à leur niveau initial. Les très légères variations mensuelles laissent penser qu’on est proche d’un niveau plancher.

Selon le panel de notaires, les prévisions demeurent assez pessimistes. Côté logement, les réponses se répartissent comme suit : 58% estiment la poursuite de la baisse, 40% préconisent la stabilité, et 2% anticipent une hausse. Pour les terrains, les proportions restent très proches de l’enquête précédente avec 51% pour la baisse et 49% pour la stabilité. En revanche, l’instabilité politique affecte particulièrement le segment des commerces. 69% des correspondants envisagent une baisse des prix, tandis que 31% anticipent leur stabilité.

Vendez avant de racheter un bien immobilier

La position de vente d’un bien avant le rachat d’un autre, demeure largement majoritaire : 80% des conseils pour les logements et 67% pour les terrains. Cette prudence s’avère justifiée dans un contexte de faible évolution des prix et de perspectives peu encourageantes.

Cependant, certains considèrent que le marché a atteint son prix plancher et anticipent une évolution positive à terme, préconisant d’acheter avant de céder. Pour les logements, les partisans de cette position font un bon de 4% à 11% pour cette fin d’année, ce qui constitue un bon présage pour l’année à venir.

Peu d’évolutions au niveau des perspectives économiques. L’augmentation des droits de douane annoncée par Donald Trump et les compressions budgétaires décidées par le gouvernement français ne peuvent engendrer qu’un ralentissement économique préjudiciable à l’investissement immobilier. Un redémarrage à la hausse des prix immobiliers semble peu probable dans un avenir proche. C’est pourquoi 90% des notaires préconisent la vente d’un bien avant le rachat d’un autre pour les logements, proportion pratiquement équivalente à celle de notre précédente enquête.

Les avis sur les terrains constructibles s’avèrent beaucoup plus partagés, soit parce que les perspectives économiques se déploient à plus long terme, soit parce que le contexte législatif évolue.

Depuis avril est en préparation à l’Assemblée nationale une loi sur la simplification du droit de l’urbanisme et du logement, destinée à faciliter la construction de nouveaux logements. Les conseils se répartissement de la manière suivante : 66% recommandent la vente d’un bien avant l’achat, 24% préconisent la proposition inverse, et 10% optent pour l’attente.

Grâce à la rapidité du nouveau changement gouvernemental, il reste peu probable que le marché immobilier en soit influence à court terme.

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