Le loyer médian à Manhattan a franchi pour la première fois la barre des 5 000 dollars en avril 2026. Record historique, offre étranglée, taux de vacance au plus bas depuis six ans : tour d’horizon d’un marché locatif sous très haute tension.

5 099 dollars par mois : du jamais-vu

À Manhattan, le loyer mensuel médian s’établit désormais à 5 099 dollars (environ 4 700 euros). Une hausse de 6 % sur un an, et surtout, la première fois que le quartier franchit la barre symbolique des 5 000 dollars, selon le rapport mensuel du Corcoran Group. Le seuil avait été frôlé en février (5 000 dollars pile), stabilisé en mars, puis enfoncé en avril.

« Le marché locatif de Manhattan a bondi en avril 2026, du fait d’une collision entre une hausse prononcée de la demande et une offre de plus en plus tendue, poussant le loyer médian vers un plus haut historique pour le quartier à 5 099 dollars », commente Gary Malin, directeur des opérations du Corcoran Group.

Tous les types d’appartements en hausse

Aucune typologie n’est épargnée. Les T2 (one-bedroom) atteignent eux aussi un nouveau record à 5 228 dollars de loyer médian. Les T3 (two-bedroom) en font autant, à 8 338 dollars. Pour se loger à Manhattan en 2026, il faut donc compter environ 4 700 € pour un studio ou un T2, et plus de 7 600 € pour un T3.

Une offre qui s’effondre

Côté offre, c’est la pénurie. Seulement 4 766 annonces locatives ont été publiées en avril, soit 6 % de moins qu’en mars et 25 % de moins qu’en avril 2025. Un plus bas de quatre ans. Conséquence directe : le taux de vacance s’effondre à 1,55 %, son plus bas niveau depuis au moins six ans. À Manhattan, les locataires se battent pour un stock qui rétrécit, et le rapport de force est entièrement du côté des bailleurs.

Brooklyn : un léger répit

De l’autre côté de l’East River, à Brooklyn, le loyer médian recule légèrement à 4 110 dollars (+3 % sur un an), après le record de février (4 296 dollars). L’activité reste « l’une des plus intenses depuis 2021 » selon Corcoran, mais le marché y respire un peu mieux : le stock disponible a progressé de 16 % par rapport à mars.

Le nouveau maire promet de geler les loyers

La question du coût du logement a été l’un des sujets clés de la campagne de Zohran Mamdani, le nouveau maire de New York, marqué à gauche. Il vient de modifier la composition du comité chargé de réglementer les loyers d’une partie des appartements de la ville. Ce comité pourra décider, dans les mois qui viennent, de geler ces loyers, comme promis pendant la campagne. Sur les 8,5 millions d’habitants de New York — dont 1,7 million à Manhattan — environ 30 % sont propriétaires de leur logement. Les 70 % restants dépendent d’un marché locatif qui n’a jamais été aussi tendu.

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