Basée sur une analyse croisée de données démographiques, économiques et de marchés résidentiels, cette édition 2026 porte sur huit pays : France, Espagne, Allemagne, Italie, Belgique, Portugal, Royaume-Uni et Suisse.

Une crise du logement qui touche toute l’Europe

Premier enseignement de l’étude de Terreta: l’offre peine désormais à suivre la demande dans toute l’Europe. Et pour cause, depuis l’effondrement de la construction consécutif à la crise financière de 2008, le parc résidentiel européen ne s’est jamais réellement reconstitué. Le nombre de permis de construire reste largement insuffisant. Résultat : les prix d’achat ont progressé de +60,5 % dans l’Union européenne entre 2010 et 2025. En France, 58 % des habitants jugent ainsi aujourd’hui « difficile » de se loger.

Ce déséquilibre est aggravé par la réduction continue de la taille moyenne des ménages. En Espagne, elle est passée de 3,8 personnes en 1970 à 2,5 aujourd’hui. En 2023, on comptait 3 nouveaux ménages pour 1 seul logement neuf, portant le déficit cumulé à 741 630 logements.

Des écarts majeurs en termes d’accessibilité à la propriété

Si la crise du logement semble assez générale, tous les Européens ne sont pas logés à la même enseigne en termes d’accès à la propriété. Pour arriver à ce constat, l’étude de Terreta a croisé les niveaux de prix immobiliers et les revenus des ménages. Et force est de constater que les écarts sont importants en fonction des villes.

Il faut ainsi aujourd’hui 11,2 années de salaire pour acquérir un appartement de 60 m² à Paris, 5,1 ans à Marseille, 5,5 ans à Rome, contre seulement 3,5 ans à Bruxelles.

Même après acquisition, les écarts restent spectaculaires. A Paris, il faut attendre près de 30 ans pour que l’achat devienne plus avantageux que la location, contre seulement 3,5 ans à Saint-Étienne.

Conséquences, l’accession à la propriété se décale dans le temps. L’âge moyen du premier achat atteint désormais 33 ans en France, 35 ans en Italie, 41 ans en Espagne et 48 ans en Suisse. A noter qu’en Espagne, la part de propriétaires de moins de 35 ans a chuté de 66 % en 2002 à 32 % en 2022.

Pour expliquer ces écarts, l’étude met en avant les différences de politiques de prêt immobilier entre les pays européens. Chaque pays applique en effet ses propres normes bancaires, influençant directement l’accès au crédit et donc la capacité d’achat des ménages. Dans ce cadre, l’incidence du ratio LTV (Loan To Value) sur l’achat d’un bien joue un rôle clé. Ce dernier désigne le rapport entre le montant du financement accordé et la valeur du bien immobilier servant de garantie. Ainsi, un bien évalué à 1 000 000 € et financé à 700 000 € présente un LTV de 70 %.

Si la France bénéficie d’un ratio prêt/valeur (LTV) de 75 %, parmi les plus favorables d’Europe, l’Espagne et l’Italie se situent respectivement à 70 % et 62 %, obligeant ainsi les acquéreurs à mobiliser un apport plus important. D’où un âge d’acquisition plus élevé. Pour acheter un bien immobilier de 300 000 €, l’apport personnel doit ainsi être respectivement de 114 000 € en Italie, de 90 000 € en Espagne, contre seulement 63 000 € en France.

Rentabilité locative : l’Espagne sur la première marche du podium

Autre enseignement et non des moindres de cette étude : la rentabilité locative varie fortement d’un pays à l’autre, renforçant la dimension européenne des stratégies d’investissement. Les écarts de rentabilité locative brute sont aujourd’hui de 1 à 2 entre les pays.

De l’autre côté des Pyrénées, l’Espagne affiche une rentabilité moyenne de 7,16 %, contre 5,90 % en France. A noter que certaines villes tirent particulièrement leur épingle du jeu, à l’instar d’Alicante qui atteint 6,3 %,  Rome 6 %, et Valencia 5,8 %, tandis que Paris plafonne à 3,94 %, Londres à 3,6 % et Munich à 3,04 %.

Il faut dire que les différences des prix d’acquisition jouent également un rôle déterminant pour expliquer ces écarts de rendements.

Un appartement de 70 m² s’achète ainsi en moyenne 180 000 € en Espagne, contre 253 000 € en France, 261 000 € au Royaume-Uni et 662 000 € en Suisse.

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