Grenoble, Angers, Amiens… La revalorisation nationale des bases cadastrales ralentit nettement en 2026. Mais dans les villes où les taux d’imposition sont déjà élevés, les propriétaires continueront de recevoir des avis particulièrement salés.

Après plusieurs années de fortes augmentations, les propriétaires peuvent-ils espérer une accalmie en 2026 ? En partie seulement. Les valeurs locatives cadastrales servant au calcul de la taxe foncière sont revalorisées de 0,8 % cette année, contre 1,7 % en 2025, 3,9 % en 2024 et 7,1 % en 2023.

Cette revalorisation correspond à l’évolution sur un an de l’indice des prix à la consommation harmonisé constatée en novembre 2025. Elle s’applique aux bases cadastrales avant même les décisions prises par les communes et les intercommunalités. Autrement dit, lorsqu’une collectivité maintient ses taux et que la situation du logement n’a pas changé, la taxe foncière devrait progresser d’environ 0,8 %. Mais l’adresse du bien reste déterminante.

Une hausse plus modérée, mais presque automatique

Le calcul de la taxe foncière repose sur deux principaux éléments : la valeur locative cadastrale du logement et les taux d’imposition votés par les collectivités locales.

La valeur locative cadastrale correspond au loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait tirer du bien s’il était loué. Pour les propriétés bâties, l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 % afin de tenir compte notamment des frais de gestion, d’entretien, d’assurance et de réparation.

La base ainsi obtenue est ensuite multipliée par les taux votés par la commune, l’intercommunalité et, le cas échéant, les organismes percevant des taxes additionnelles. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ou TEOM, apparaît également sur l’avis de taxe foncière, mais elle constitue un prélèvement distinct.

Le dernier classement de l’UNPI date d’octobre 2025

Pour comparer la pression fiscale entre les grandes villes, le dernier classement disponible est celui de l’Observatoire national des taxes foncières de l’UNPI, publié le 15 octobre 2025.

Il faut toutefois bien comprendre son périmètre. L’étude exhaustive porte sur l’évolution de la taxe foncière entre 2014 et 2024 dans les communes françaises. Elle est complétée par des données sur les augmentations constatées entre 2024 et 2025 dans les 200 villes les plus peuplées.

En revanche, le classement des taux appliqués dans les 50 plus grandes villes repose sur les taux de 2024. Il ne s’agit donc pas encore d’un classement des taxes foncières 2026. Mais ces données permettent d’identifier les villes dans lesquelles les propriétaires partent déjà d’un niveau d’imposition particulièrement élevé.

Grenoble demeure la grande ville à surveiller

Dans le dernier classement comparable de l’UNPI, Grenoble arrive très largement en tête. En 2024, le taux cumulé de taxe foncière y atteignait 67,92 % hors TEOM, contre 56,42 % à Angers et 56,05 % à Amiens.

Les taux les plus élevés parmi les 50 grandes villes

Source : Observatoire national des taxes foncières de l’UNPI, rapport publié en octobre 2025, taux 2024.

À Grenoble, même une revalorisation nationale limitée à 0,8 % peut produire une augmentation sensible en euros lorsque la cotisation de départ est déjà élevée. La ville reste toutefois un cas particulier : le taux communal y avait fortement augmenté en 2023, ce qui l’avait propulsée très nettement en tête du classement. Dans certaines villes, la taxe foncière représente déjà plus de deux mensualités de crédit, ce qui en fait une charge à intégrer dès le calcul du budget d’achat.

Angers et Amiens complètent le podium

Avec un taux cumulé de 56,42 % hors TEOM, Angers occupait la deuxième place du dernier classement disponible. Amiens suivait de très près, avec un taux de 56,05 %.

Pour les propriétaires de ces deux villes, le ralentissement de la revalorisation nationale constitue une bonne nouvelle. Mais il ne modifie pas le niveau de pression fiscale déjà atteint. À taux locaux inchangés, une taxe foncière de 2 000 euros progresserait par exemple d’environ 16 euros sous le seul effet de la revalorisation nationale de 0,8 %.

Cette augmentation peut paraître limitée. Elle vient néanmoins s’ajouter aux fortes hausses déjà subies au cours des années précédentes.

Orléans, Le Havre et Montpellier restent dans le haut du classement

Orléans, Le Havre et Montpellier faisaient également partie des grandes villes affichant les taux cumulés les plus élevés en 2024. Elles étaient suivies par Nîmes, Nantes, Caen et Dijon.

Au total, les taux dépassaient 50 % dans treize des cinquante grandes villes étudiées par l’UNPI. Cette situation ne permet pas de prédire exactement le montant des avis 2026, puisque les collectivités peuvent modifier leurs taux et que les bases cadastrales varient d’un logement à l’autre.

Elle indique néanmoins que les propriétaires de ces territoires abordent l’année 2026 avec un niveau d’imposition déjà supérieur à celui constaté dans de nombreuses autres grandes villes.

La taxe foncière a augmenté de 1,7 % en moyenne en 2025

Dans les 200 villes les plus peuplées de France, la taxe foncière a augmenté en moyenne de 1,7 % entre 2024 et 2025. Cette progression provenait presque entièrement de la revalorisation nationale des bases, également fixée à 1,7 % cette année-là. Les taux locaux avaient progressé de seulement 0,04 % en moyenne.

L’année 2025 avait donc marqué une forme de pause après des augmentations moyennes de 4,9 % en 2024 et de 9,3 % en 2023 dans ces mêmes grandes villes. Avec une revalorisation limitée à 0,8 %, l’année 2026 devrait prolonger cette accalmie, sauf décision locale contraire. Sur dix ans, la taxe foncière a progressé de 37,3 % entre 2014 et 2024, selon le dernier Observatoire de l’UNPI.

Les villes ayant les taux les plus élevés ne sont pas toujours celles où l’on paie le plus

Attention à ne pas confondre taux d’imposition élevé et montant payé en euros. Les taux sont appliqués à une valeur locative cadastrale propre à chaque logement. Un appartement situé dans une commune appliquant un taux modéré peut donc générer une facture importante lorsque sa base cadastrale est élevée. Au-delà du montant de l’avis, la fiscalité locale pèse également sur le pouvoir d’achat immobilier et, pour les bailleurs, sur la rentabilité locative.

C’est notamment le cas dans certaines communes franciliennes. En 2024, Boulogne-Billancourt présentait ainsi un taux cumulé de seulement 15,78 %, contre 67,92 % à Grenoble. Mais les valeurs locatives cadastrales y sont généralement beaucoup plus élevées.

Un propriétaire grenoblois ne paie donc pas nécessairement quatre fois plus de taxe foncière qu’un propriétaire boulonnais pour un logement de même superficie. Le classement mesure avant tout la pression fiscale exercée par les taux locaux. Il ne constitue pas un classement du montant moyen réellement payé par les propriétaires.

Combien représente la hausse de 0,8 % en euros ?

À taux locaux et situation du logement inchangés, la revalorisation nationale de 0,8 % produit les augmentations indicatives suivantes :

Ces simulations ne tiennent pas compte d’une modification des taux locaux, de la TEOM, de travaux ou de la fin d’une exonération.

Pourquoi la facture peut-elle augmenter de plus de 0,8 % ?

La taxe foncière peut progresser davantage que la revalorisation nationale lorsque la commune ou l’intercommunalité relève son taux. Une hausse peut également résulter d’une évolution du logement ou de sa valeur locative cadastrale.

C’est notamment le cas après la construction d’une extension, l’aménagement de combles, l’ajout d’une piscine, la création d’une dépendance, un changement d’affectation, des travaux améliorant sensiblement le niveau de confort ou la fin d’une exonération temporaire.

Les modifications apportées à un logement sont généralement prises en compte pour le calcul de la taxe foncière à compter du 1er janvier de l’année suivante.

Quand les avis de taxe foncière 2026 seront-ils disponibles ?

Les premiers avis de taxe foncière 2026 seront mis en ligne à partir du 27 août 2026 pour les propriétaires non mensualisés. Les contribuables mensualisés devront attendre le 19 septembre 2026.

Pour les avis papier, les envois sont prévus entre le 24 août et le 21 septembre pour les contribuables non mensualisés, et entre le 21 septembre et le 9 octobre pour les propriétaires mensualisés.

La date limite de paiement est fixée au 15 octobre 2026 pour les règlements non dématérialisés et au 20 octobre 2026 pour les paiements effectués en ligne, par smartphone ou par tablette. Le prélèvement correspondant à un paiement en ligne interviendra à partir du 26 octobre.

C’est à partir de la réception de ces avis qu’il sera possible d’établir un véritable classement des factures 2026.

Une accalmie nationale qui ne gomme pas les écarts

Avec une revalorisation nationale limitée à 0,8 %, la hausse de la taxe foncière ralentit nettement en 2026. Mais cette accalmie ne gomme pas les écarts accumulés entre les territoires.

Selon le dernier classement disponible de l’UNPI, publié en octobre 2025 à partir des taux 2024, Grenoble, Angers et Amiens figuraient parmi les grandes villes où la pression fiscale était la plus élevée.

Ce classement ne constitue pas encore un palmarès 2026. Il permet cependant d’identifier les villes dans lesquelles les propriétaires partent déjà d’un niveau d’imposition important. Dans ces territoires, même une hausse limitée à quelques dizaines d’euros peut continuer à peser lourd, notamment lorsqu’elle s’ajoute à des charges de copropriété, des mensualités de crédit ou des dépenses de rénovation déjà élevées.

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