Chaque année, ce sont les mêmes interrogations pour le propriétaire bailleur : comment choisir mon régime fiscal ? Quels revenus déclarer ? Quelles charges puis-je déduire ?
Ces questions reviennent régulièrement, tant les règles peuvent sembler complexes et évoluer au gré des réformes fiscales. Comment sécuriser votre interlocuteur et consolider votre conseil en matière de gestion locative.

La location nue tout simplement

Identifier les revenus fonciers

Les revenus retirés de la location nue d’un logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers que le bailleur soit un particulier ou une société civile immobilière.

A noter, qu’entrent également dans cette catégorie :

• les loyers encaissés pour la mise à disposition d’un emplacement sur un terrain nu (c’est-à-dire non aménagé et sans service de gardiennage),
• les revenus retirés de la mise à disposition d’un mur pour y apposer de la publicité, les revenus de la location d’un droit de chasse ou de pêche, ou d’un toit par un opérateur de téléphonie mobile.
• Les revenus à prendre en compte sont ceux effectivement encaissés au cours de l’année d’imposition même s’ils correspondent à des loyers d’années antérieures ou futures à titre d’avances.

Point d’intérêt : les revenus provenant de la location d’emplacements de stationnement pour les véhicules automobiles entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Le bailleur ne doit pas assurer des services annexes à la location tels que le lavage des véhicules ou leur réparation. A défaut, les loyers encaissés ont le caractère de revenus commerciaux et non plus de revenus fonciers.

Lister les charges de propriété

Des loyers bruts, le bailleur déduit les charges afférentes au bien loué sous réserve des conditions suivantes :

• être justifiées dans leur montant et leur existence,
• se rapporter à des immeubles dont les loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers,
• ne pas avoir été engagées lors de l’acquisition ou de la cession de l’immeuble,
• avoir été effectivement supportées par le propriétaire, avoir été payées au cours de l’année d’imposition.

Ces déductions ne sont possibles que dans la mesure où le bailleur s’inscrit dans un régime réel d’imposition, les charges de propriété étant déductibles pour leur montant réellement engagé et non pas forfaitaire.

Peu importe que les charges se rapportent à une année antérieure dans la mesure où elles ont été payées au cours de l’année d’imposition considérée.

L’administration liste limitativement les catégories de dépenses :

• les frais de gestion, les primes d’assurance,
• les charges récupérables non récupérées au départ du locataire,
• les indemnités d’éviction et les frais de relogement, les travaux (de réparation et d’entretien, et d’amélioration),
• les impôts et taxes annexes, les provisions pour charges de copropriété, les intérêts d’emprunt.

A noter : une déduction supplémentaire bénéficie aux biens loués dans un dispositif d’investissement Périssol, Besson, Robien ou Borloo neuf.

Point d’intérêt : les charges de propriété ne sont déductibles des revenus fonciers que dans la mesure où le bien est “productif de revenus” c’est-à-dire de loyers.

Qu’en est-il lorsque le logement est vacant ? Une abondante jurisprudence valide la déductibilité des charges supportées par le bailleur dans la mesure où celui-ci a accompli toutes les diligences nécessaires pour relouer le bien. Les appréciations sont circonstanciées. Ainsi, une Cour a reconnu le caractère déductible des charges “lorsqu’un mandat locatif est donné à 3 agences immobilières afin de trouver un locataire et que le prix locatif est conforme au marché”.

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Un choix raisonné du régime d’imposition

Régime simplifié versus régime réel

Deux régimes d’imposition possibles pour le bailleur en fonction du montant des loyers encaissés sur l’année.

Si le montant des loyers n’excède pas 15 000 €, charges non comprises, le bailleur est de plein droit dans un régime simplifié dit “micro-foncier”, le montant des charges de propriété étant pris en compte pour un abattement forfaitaire de 30 %, et ce, quelle que soit la durée de la location au cours de l’année. Le bailleur a la possibilité si le montant des charges est supérieur à 30 % d’opter pour le régime réel d’imposition, les charges seront alors déduites des loyers pour leur montant réellement engagé. La seule contrainte pour le bailleur : rester dans ce régime réel pendant 3 années même si le montant des loyers reste inférieur à 15 000 €.

L’option est renouvelable annuellement par tacite reconduction. Bien évidemment, si le montant des loyers sur l’année excède 15 000 €, le bailleur relève obligatoirement du régime réel d’imposition.

Le point d’attention pour le bailleur entre les deux régimes sont les obligations déclaratives plus ou moins contraignantes :

• une simple inscription dans la déclaration 2042 rubrique 4 BE suffit pour le micro-foncier,
• aucun justificatif ne doit être conservé.

A contrario, le bailleur, inscrit dans un régime réel d’imposition, sur option ou obligatoirement, doit déposer une déclaration 2044 qui retrace la totalité des recettes et des charges. Les justificatifs doivent être conservés pendant le délai de reprise de l’administration fiscale en cas de demande de communication.

Les déficits fonciers

Sous réserve d’être imposé sous un régime réel d’imposition, le bailleur peut constater un déficit foncier lorsque les charges de propriété excédent les loyers encaissés.

Imaginons un investisseur qui achète un logement ancien nécessitant, pour sa mise en location, la réalisation de différents travaux d’entretien et de réparation, il pourrait ainsi réduire son impôt, et ce, jusqu’à apurement du déficit en report. En l’absence de loyer, et avant toute mise en location, la règle du déficit foncier est obligatoire et non optionnelle. Le déficit est imputé en premier lieu sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.

Le surplus n’est pas perdu, il est déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes. Le revenu global servant à calculer l’impôt sur le revenu du foyer fiscal, la prise en compte du déficit permet indirectement de diminuer l’impôt sur le revenu.

A noter que le déficit foncier est doublé de 10 700 € à 21 400 € si le bailleur engage des travaux de performance énergétique permettant à l’immeuble de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D.

Point d’intérêt : les intérêts d’emprunt ne peuvent jamais créer de déficit foncier. Attention, ils ne sont pas perdus mais reportables et déduits des revenus fonciers encaissés sur les 10 années suivantes à compter de la réalisation du déficit. Le report sur les déclarations 2044 et 2042 permet d’assurer un suivi et un contrôle de l’administration fiscale.

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