CSG due avant la réforme

Cette année encore, il a été beaucoup été question de modifier la fiscalité immobilière : la procédure de vote de la loi de finances a soulevé de nombreux débats, tant au sein du Parlement, qu’à l’extérieur.

Mais une fois, encore, au 31 décembre, nous n’avons rien vu venir. Et pour cause, la loi de finances pour 2026 n’a toujours pas été adoptée.

Les modifications portant sur la fiscalité immobilière ont été apportées par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.

Par son article 12 celle-ci a modifié le taux de la contribution social généralisée (CSG) sur les revenus du capital (patrimoine et placement) mettant fin au taux unique existant alors.

Pour rappel, jusqu’avant la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, les prélèvements sociaux sur les revenus du capital étaient composés des plusieurs impositions :

• CSG au taux de 9,2 % :
• Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale (« CRDS ») au taux de 0,5 % ;
• prélèvement de solidarité de 7,5 %.

Au total, les prélèvements sociaux s’élevaient à 17,2 %.

La CSG était déductible sur les revenus de l’année de son paiement au taux de 6,8 %, le solde 2,4 % n’étant pas déductible. La CRDS et le prélèvement de solidarité ne sont, quant à eux, pas déductibles des revenus imposables.

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CSG due après la réforme

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a augmenté le taux de la CSG sur les revenus du patrimoine à 10,6 %, à l’exception de certains revenus.

Ainsi, le taux des prélèvements sociaux est, en principe, de 18,6 %.

Le taux de CSG déductible n’est en revanche, pas modifié, puisqu’il reste de 6,8 %.

Par exception, la loi maintient le taux de 9,2 % sur les revenus fonciers (location nue) et les plus-values immobilières.

En revanche, n’entrent pas dans l’exception, et sont donc soumis à une CSG au taux de 10,6 %, les revenus de location meublée non professionnelle, ainsi que les dividendes versés par les sociétés civiles immobilières soumises à l’impôt sur les sociétés.

Les loueurs en meublée professionnels, étant assujettis à la CSG sur les revenus d’activité et non à la CSG sur les revenus du capital, échappent à la hausse de CSG.

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Entrée en vigueur de la réforme

La loi prévoit que la hausse de la CSG sur les revenus du patrimoine s’applique à compter de l’imposition des revenus 2025.

En pratique, les loueurs en meublé non professionnels et les bénéficiaires de dividendes seront soumis au taux de CSG rehaussé sur le résultat fiscal au 31 décembre 2025.

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