99 % des ventes réalisées en off-market, jusqu’à 50 000 €/m² à Gustavia : l’île française de Saint-Barthélemy, située au nord des Petites Antilles, confirme son statut singulier sur l’échiquier mondial du l’immobilier de prestige.

Dans un contexte de rareté foncière extrême, la demande à Saint-Barthélemy reste très soutenue, portée par une clientèle internationale à très haut pouvoir d’achat. Décryptage des dynamiques de ce micromarché à part avec Kretz Real Estate, qui y consolide sa position grâce à une approche locale et sur mesure.

Un marché insulaire d’exception où la rareté crée la valeur

Saint-Barthélemy concentre tous les marqueurs de l’ultraluxe : villas nichées en pleine nature avec vue dégagée sur l’océan et les couchers de soleil paradisiaques, accès privés, architecture contemporaine, prestations haut de gamme et discrétion garantie. D’une superficie équivalente à vingt minutes de route, l’île fonctionne comme une enclave où rareté de l’offre, demande soutenue et rapidité des arbitrages dictent les dynamiques du marché.

Les transactions s’établissent en moyenne entre 12 et 20 M€, avec un segment ultra-prime qui dépasse parfois les 30 M€. Parmi les secteurs les plus convoités : Gustavia, cœur vibrant de l’île, affiche des valeurs atteignant 40 000 à 50 000 €/m² selon les biens.

« Connaître le marché ne suffit pas : à Saint-Barthélemy, les acheteurs ne se déclarent pas toujours, les vendeurs encore moins. Seule une présence active, ancrée localement, permet de capter les intentions avant même qu’elles ne soient formulées », expliquent Chris et Janet, agents Kretz Real Estate sur l’île.

Une clientèle majoritairement américaine, entre résidentiel et investissement

Selon Kretz Real Estate, 80 % des acquéreurs sont américains, originaires de New York, de Floride ou de Californie. Leur démarche est fluide, directe et motivée autant par l’usage personnel que par une optique d’investissement.

Ils recherchent des propriétés clé en main, avec 4 à 5 chambres, des aménagements de standing et une vue imprenable. Le rendement locatif, souvent compris entre 3 et 5 % sur les biens ultra-prime, vient conforter cette stratégie, portée par un régime local stable et attractif.

« Saint-Barth attire une élite mondiale en quête d’un luxe serein et d’un art de vivre préservé : stabilité, culture francophone, cadre foncier sécurisé, climat exceptionnel et vie locale à la fois festive et raffinée », analyse Olivier Kretz, fondateur de l’agence.

Pour leur part, les acheteurs français disposent de budgets allant jusqu’à 15 M€, principalement dans une logique patrimoniale intégrant des considérations fiscales.

Le Off-market est devenue est la norme

Rareté foncière, clientèle discrète, niveaux de prix élevés : à Saint-Barthélemy, la confidentialité est ainsi devenue la norme. 99 % des biens à la vente échappent au marché public.

L’approche se fait sur mesure, par connaissance directe et les visites sont ultraciblées. Ce niveau d’exigence n’a pas ralenti l’activité transactionnelle – au contraire. En 2025, Kretz Real Estate a enregistré sur l’île une progression de 150 % par rapport à 2024. Au nombre des opérations récentes :

• une villa emblématique à 27 M€, vendue en août ;
• un mandat Kretz à 30 M€, vendu en 1 visite ;
• plusieurs dossiers en cours, tous en off-market.

« Nous travaillons exclusivement sur des mandats de confiance, où chaque transaction repose sur une connaissance intime du terrain. Ce positionnement nous donne accès à des biens qui ne circulent jamais sur le marché public. À Saint-Barthélemy, la vraie valeur se joue en amont : dans le repérage, la discrétion et la justesse du conseil. » conclut Olivier Kretz.

Et Chris et Janet de conclure : « Nous prêtons une attention particulière aux détails : l’écoute de nos clients est primordial. Chaque mot peut révéler un besoin à prendre en compte. Pour nos clients, nous sommes plus que des agents immobiliers. Nous les accompagnons à chaque étape de leur projet.»,

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