Le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du bail d’habitation lorsque le locataire manque à son obligation d’user paisiblement des lieux loués. Encore faut-il démontrer des faits précis, circonstanciés et suffisamment graves. Tel n’est pourtant pas le cas de l’attaque mortelle du chien des locataires sur un autre chien car il ne caractériserait pas des troubles suffisamment établis et répétés pour justifier la résiliation du bail sur ce fondement. En revanche, elle constate ensuite l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers.

Un rappel de l’obligation de jouissance paisible du locataire et les cas de résiliation du bail

L’article 7, b) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire d’un logement d’habitation est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat. Elle se rattache à une exigence plus générale du droit du bail : le preneur doit se comporter de manière compatible avec une vie normale dans l’immeuble et ne pas troubler la tranquillité ou la sécurité des autres occupants. Cette logique se retrouve aussi dans les articles 1728 et 1729 du code civil.

L’article 1728 impose au preneur d’user de la chose louée raisonnablement et conformément à sa destination.

L’article 1729 permet, lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, de demander la résiliation du bail.

Enfin, lorsqu’il existe une clause résolutoire dans le bail, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 organise un régime spécifique en cas d’impayés. Le commandement de payer doit rester infructueux pendant le délai légal, ici de six semaines, avant que la clause puisse produire effet.

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La jurisprudence applicable

La jurisprudence considère que :

• La résiliation d’un bail d’habitation pour manquement à l’obligation de jouissance paisible suppose une gravité suffisante des faits, dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond. (Cour de Cassation, 3ème Cambre Civile, 10 novembre 2009 n°08-21-874)

• Le locataire répond également des agissements des personnes qui occupent le logement de son chef. Ainsi, des dégradations graves commises par l’enfant du locataire peuvent justifier la résiliation du bail dès lors qu’elles traduisent un non-respect caractérisé de l’usage paisible des lieux. (Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 3, 30 Juin 2022 n° 20/02102)
• Depuis le 15 juin 2025, la loi n° 2025-532 du 13 juin 2025 facilite la résiliation des baux d’habitation que ce soit un logement social ou un logement privé en cas de trafic de stupéfiants dans et autour du logement. (https://www.neujanicki.com/resiliation-du-bail-dhabitation-et-trafic-de-drogues/)

Il ressort de cette jurisprudence une ligne claire : la résiliation du bail sur le fondement de l’article 7, b) de la loi du 6 juillet 1989 n’est jamais automatique. Elle suppose une démonstration probante de faits graves, répétés ou suffisamment établis, et les juges du fond conservent sur ce point un large pouvoir d’appréciation.

Les faits et la procédure

Des locataires occupaient depuis 2009 un logement appartenant à un bailleur social, ainsi qu’un emplacement de stationnement.

Le bailleur a saisi le juge afin d’obtenir la résiliation du bail et leur expulsion, en invoquant principalement des troubles anormaux du voisinage liés au comportement du chien des locataires. Il faisait état, en particulier, d’un incident très grave survenu en septembre 2023, au cours duquel ce chien avait attaqué le yorkshire de voisins, qui était décédé.

Le bailleur invoquait également des plaintes d’autres occupants et des manquements au règlement intérieur, notamment l’absence de laisse dans les parties communes.

Le premier juge a refusé de prononcer la résiliation du bail pour ce motif, tout en condamnant les locataires au paiement d’un arriéré locatif et en leur accordant des délais.

Le bailleur a interjeté appel. En cause d’appel, il a maintenu sa demande principale de résiliation pour troubles de voisinage, mais a aussi sollicité, à titre subsidiaire, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés.

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La solution de la cour d’appel

La cour d’appel de Versailles confirme d’abord le rejet de la demande de résiliation du bail pour trouble anormal du voisinage.

Elle retient que, sauf l’incident du 20 septembre 2023, certes très grave, le bailleur ne produit pas d’éléments suffisamment précis et circonstanciés permettant d’établir l’existence d’autres faits graves mettant en danger la tranquillité et la sécurité des occupants. Elle souligne notamment l’absence de plaintes antérieures produites, l’insuffisance probatoire de certaines photographies, et le fait qu’aucun autre locataire ne démontre avoir été directement victime du comportement du chien.

En revanche, la cour constate ensuite que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies pour impayés. Le commandement de payer du 29 février 2024 étant demeuré infructueux, elle juge que les baux ont été résiliés de plein droit le 11 avril 2024, ordonne l’expulsion et condamne les locataires au paiement de l’arriéré actualisé ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

Cour d’appel de Versailles, ch. civ. 1-2, 25 novembre 2025, n° 24/04163

Les enseignements de cette décision

Pour les bailleurs, l’enseignement est net. Lorsqu’ils invoquent un trouble anormal du voisinage lié au comportement d’un animal, ils doivent réunir un dossier particulièrement solide : plaintes, attestations précises, constats, signalements concordants, répétition des incidents, voire éléments vétérinaires ou pénaux si nécessaire. À défaut, même un fait objectivement grave peut ne pas suffire.

Pour les locataires, l’arrêt rappelle qu’ils restent responsables de l’usage paisible des lieux, y compris au regard du comportement de leur animal. Mais il leur montre aussi que la résiliation pour ce motif n’est pas automatique et dépend d’une démonstration rigoureuse du bailleur.

Pour les praticiens, la décision confirme l’intérêt de combiner, lorsqu’ils existent, les fondements tirés du trouble de voisinage et des impayés. En l’espèce, le bailleur n’obtient pas la résiliation sur le terrain du voisinage, mais l’obtient finalement sur celui de la clause résolutoire.

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Ce qu’il faut retenir

Le bail peut-il être résilié à cause du comportement du chien du locataire ?

Oui, en principe, si le bailleur démontre que le comportement de l’animal caractérise un manquement suffisamment grave à l’obligation d’user paisiblement des lieux. Mais la preuve doit être précise et convaincante.

Un incident unique suffit-il à faire résilier le bail ?

Pas nécessairement. Même un incident très grave peut être jugé insuffisant si le bailleur ne rapporte pas d’autres éléments circonstanciés établissant un trouble durable, répété ou suffisamment caractérisé.

Le locataire est-il responsable des troubles causés par son animal ?

Oui. Le locataire doit veiller à ce que son animal ne cause ni dégâts ni trouble de jouissance aux autres occupants, conformément au règlement intérieur et à l’article 7, b) de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur peut-il tout de même obtenir la résiliation du bail s’il échoue sur le trouble de voisinage ?

Oui, s’il dispose d’un autre fondement, par exemple des impayés de loyers permettant de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

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