La dure loi du cycle immobilier

S’il y a bien une vérité implacable dans l’immobilier, c’est celle-ci : quand le marché monte, tout le monde en profite. Et quand il descend, tout le monde en pâtit. Le cycle immobilier s’impose à tous les acteurs, quelle que soit leur taille ou leur modèle économique. Il est extrêmement rare de voir des entreprises réussir à performer à contre-cycle, c’est-à-dire à croître significativement quand le marché baisse. La reprise de 2025 en est l’illustration parfaite : aussi bien les réseaux traditionnels comme Orpi, Laforêt et Century 21, que les réseaux de mandataires comme iad, Safti ou Capifrance affichent tous des croissances positives. 

Il y a cependant une bonne nouvelle dans ce cycle : le point bas que nous venons de traverser en 2024, avec environ 800 000 transactions, correspond au point haut des cycles précédents. Avant 2008 et 2012, réaliser 800 000 transactions représentait un sommet de marché. Aujourd’hui, ce niveau marque le creux de la crise. Le marché immobilier français a donc structurellement changé d’échelle, ce qui devrait rassurer sur les perspectives de reprise : nous repartons d’un plancher qui était autrefois un plafond.

Les réseaux de mandataires font mieux que le marché 

Mais si le cycle s’impose à tous, cela ne signifie pas pour autant que tous les acteurs performent de manière identique. Dans un marché en croissance de 10%, certains modèles économiques surperforment spectaculairement tandis que d’autres suivent simplement la tendance générale. C’est précisément ce qui se passe en 2025 avec les réseaux de mandataires immobiliers, qui affichent des taux de croissance deux à quatre fois supérieurs à la moyenne du marché. Les chiffres parlent d’eux-mêmes.

iad a annoncé un S1 2025 « historique » avec +30% de chiffre d’affaires en France et des volumes de recrutements très prometteurs (1 500 nouveaux conseillers sur le T1. Plus récemment, le Président Clément Delpirou a évoqué une croissance de 25% sur septembre-octobre 2025 par rapport à la même période en 2024, et 520 millions de chiffre d’affaires ce qui est un record. C’est 2,5 fois mieux que le marché ! De son côté, Safti affiche au S1 2025 un chiffre d’affaires de 100 M€ en hausse de 31% sur un an, soit 12 450 actes de vente. Le réseau prévoit 220 M€ de CA (+22 %) et plus de 27 000 ventes (+20 %) sur l’ensemble de 2025. Là encore, c’est beaucoup plus que la moyenne nationale. 

Propriétés-Privées annonce également une forte dynamique : le réseau déclare 48% de croissance du chiffre d’affaires au T1 2025, avec 3 500 conseillers dont 500 recrutés depuis janvier. BSK Immobilier confirme la tendance avec +23,4 % de croissance sur les 6 derniers mois, tout comme Efficity qui déclare un +45% de chiffre d’affaires en avril 2025 par rapport à avril 2024. Sur le S1, les réseaux Capifrance et Optimhome (rassemblés au sein de DigitRE Group), connait une progression de son chiffre d’affaires de +20,5% et depuis la rentrée de septembre la croissance atteint +22%. 

On observe également des fortes dynamiques chez des réseaux de taille moyenne. Exp france, filiale locale du géant mondial Exp Realty, réalise une croissance annuele de 80% en 2025, autant qu’en 2024. Les réseaux plutôt dédiés aux conseillers expérimentés, comme Expertimmo et 3G Immo, sont également en très bonne santé avec 30% à 35% de croissance en 2025.  

A quoi faut s’il s’attendre pour 2026 ? 

Pour 2026, il faut s’attendre ni à une explosion ni à un affaiblissement marqué du marché. Les conditions macroéconomiques vont rester globalement stables : les taux d’intérêt devraient se maintenir à des niveaux similaires, voire légèrement supérieurs à ceux de 2025, tandis que les indicateurs de croissance et d’emploi montrent une certaine stabilité. Toutefois, l’incertitude politique perdurera jusqu’aux élections présidentielles de mai 2027, ce qui devrait continuer à peser sur la confiance des ménages et leur propension à se projeter dans des achats immobiliers. Pour toutes ces raisons, l’année 2026 devrait largement ressembler à 2025 en termes de volumes de transactions, avec un marché qui oscillera probablement autour de 900 000 à 950 000 transactions.

La vraie question est de savoir si les performances comparées des différents modèles ont vocation à évoluer. Tout porte à croire que les mêmes causes produiront les mêmes effets. Les réseaux de mandataires devraient donc continuer à prendre des parts de marché en 2026, portés par leur agilité, leurs coûts fixes réduits et leur capacité à attirer des professionnels expérimentés. Les grands réseaux traditionnels comme Orpi, Laforêt et Century 21 maintiendront vraisemblablement des performances au niveau du marché ou légèrement supérieures, grâce à leur puissance de marque et leur maillage territorial. En creux, cela signifie qu’une partie de l’écosystème des agences indépendantes perdrait mécaniquement des parts de marché. Mais nous manquons dramatiquement de données consolidées sur ce segment pour l’affirmer avec certitude, chiffres à l’appui.

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