Lorsqu’un agent immobilier a concouru efficacement à la conclusion d’une promesse ou d’un compromis de vente, il peut obtenir une indemnisation. Cela arrive si le comportement fautif de l’une des parties à la vente lui a fait perdre sa rémunération.
Toutefois, lorsque l’agent immobilier est tiers au compromis, son préjudice ne peut pas être évalué à hauteur de la commission intégrale prévue. Il est uniquement évalué en perte de chance d’obtenir cette rémunération.

Acquéreur défaillant : sur quel terrain juridique l’agent peut-il agir ?

Le droit commun des obligations fonde la responsabilité de la partie qui cause un dommage à autrui par son comportement fautif.

L’article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En matière immobilière, l’agent immobilier n’est pas partie au compromis de vente conclu entre le vendeur et l’acquéreur. En application de l’article 1199 du Code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

Il en résulte que l’agent immobilier ne peut pas agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Il peut uniquement agir sur celui de la responsabilité délictuelle, à condition de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Lorsque l’acquéreur renonce sans motif légitime à réitérer la vente par acte authentique, alors que la vente était parfaite, ce comportement peut constituer une faute civile. Cette faute est distincte de toute relation contractuelle avec l’agent immobilier.

Commission perdue, chance indemnisable : la position constante des tribunaux

La jurisprudence admet de manière constante que :

• l’agent immobilier doit être indemnisé par la société qui veut acquérir les biens immobiliers. Cela se fait pour la perte de chance de percevoir ses honoraires dès lors que le défaut de régularisation de l’acte réitératif de vente résulte de l’absence de réalisation de la condition suspensive. Cette condition est l’obtention d’un prêt consécutive à la négligence de l’acquéreur. (Cour d’appel, Angers, Chambre commerciale, section A, 13 Juillet 2021 n° 17/00487)

• la Cour de Cassation considère que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue. Elle ne peut pas être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 14 novembre 2019, 18-23.915 ; Cass. 1re civ., 9 déc. 2010, n° 09-69.490).

• le principe du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle ne fait pas obstacle à ce que l’agence immobilière, qui n’invoque pas l’exécution du mandat la liant à l’acquéreur, sollicite l’indemnisation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle et notamment de la perte de chance de percevoir ses honoraires(Cour d’appel, Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 11 Mai 2021 n° 18/16859 ; Cour d’appel de Lyon, chambre civile 1, 12 septembre 2019, n°17/00426 ; Cour d’appel, Douai, 1re chambre, 1re section, 24 Octobre 2019 n° 18/02519).

• Enfin, « même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice » (Cour de cassation, Assemblée plénière, 9 Mai 2008 – n° 07-12.449)

Vente incertaine, indemnisation limitée : l’analyse concrète des juges

Dans cette affaire, un compromis de vente avait été signé pour un bien immobilier présentant un état de vétusté important, nécessitant de lourds travaux, notamment sur la toiture.
La commission de l’agent immobilier était intégrée au prix et formalisée dans l’acte, mais l’agence n’était pas partie au compromis.

L’acquéreur a renoncé à la vente sans invoquer de condition suspensive défaillante, ni exercer son droit de rétractation. La cour retient que ce renoncement constitue un comportement fautif. Ce comportement fautif a privé l’agent immobilier de toute possibilité de percevoir sa rémunération.

Toutefois, la cour refuse de faire droit à une indemnisation équivalente à la commission intégrale. Elle relève que la vente portait sur un immeuble très dégradé, impliquant des travaux lourds et coûteux, et que l’acquéreur ne pouvait pas recourir à l’emprunt bancaire. Ces éléments rendaient la réalisation définitive de la vente incertaine.

En conséquence, le préjudice de l’agent immobilier est analysé comme une perte de chance. La cour évalue souverainement cette perte à 50 % de la commission prévue, soit 3 000 euros.

Cour d’appel, Nancy, 1re chambre, 15 décembre 2025, n° 24/02180

Les enseignements pratiques pour sécuriser sa rémunération

Cette décision rappelle avec force que l’agent immobilier ne bénéficie pas d’un droit automatique à sa commission lorsque la vente n’aboutit pas. Même en présence d’un acquéreur fautif, l’indemnisation reste limitée à la chance réellement perdue. Cette chance est appréciée au regard des conditions économiques et techniques de l’opération.

Pour les professionnels de l’immobilier, l’arrêt souligne l’importance de documenter la réalité des diligences accomplies, ainsi que le degré de probabilité de réalisation de la vente.
Pour les acquéreurs, il confirme que la renonciation injustifiée à une vente parfaite peut engager leur responsabilité civile à l’égard de l’agent immobilier.

À retenir

L’agent immobilier peut-il réclamer sa commission intégrale si l’acquéreur se désiste ?
Cela dépend, son préjudice est évalué uniquement en perte de chance.

Sur quel fondement juridique l’agent immobilier agit-il ?
Sur le fondement de la responsabilité délictuelle, et non contractuelle.

Comment la perte de chance est-elle évaluée ?
En fonction des circonstances concrètes de la vente : état du bien, financement, probabilité réelle de réitération.

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