Imposition, taxation, occupation, transactions… Des informations parfois contradictoires, erronées ou invérifiables circulent à propos du viager.

Tour d’horizon, rappel des bases et explications avec Brigitte Courgeon, fondatrice de Célestina Formations.

On peut percevoir son assurance-vie sous forme de rente viagère !

VRAI : La rente viagère permet de transformer le capital de son assurance vie en revenus réguliers (mensuels, trimestriels ou annuels) versés jusqu’au décès de son souscripteur. Faire ce choix est irrévocable, cela veut dire que si un moment donné le souscripteur a besoin d’un capital issu de son contrat, il ne pourra pas l’obtenir. 

On peut réaliser une vente en viager sans rente !

FAUX : Ça n’existe pas, c’est de la nue-propriété. Et dans ce cas, les droits de l’usufruitier sont élargis, il a le droit de louer ou de sous louer son bien. Le démembrement (nue‑propriété/usufruit) permet de céder la propriété contre le versement d’un capital seulement. Juridiquement ce n’est pas une vente en viager.

L’acte notarié doit préciser la contrepartie financière ainsi que les droits accordés à l’usufruitier ainsi qu’au nu-propriétaire. 

Un crédirentier peut héberger un étudiant !

FAUX : Il faut rappeler que le vendeur (crédirentier) n’est plus propriétaire de son logement, même s’il l’occupe. Un crédirentier qui hébergerait un étudiant sans autorisation de son débirentier (acheteur) serait considéré comme une sous-location, même s’il n’y a pas de contrepartie financière avec l’étudiant. 

Le crédirentier devra obtenir l’aval de son débirentier avant l’hébergement d’un étudiant dans le bien. Mais cela implique des dispositions à prendre en matière d’assurance, notamment en cas d’accident dans le logement. 

Le crédirentier peut héberger un aide-soignant !

FAUX : Sauf si cela a été prévu dans l’acte de vente. Néanmoins, si son état de santé nécessite la présence permanente d’un aide-soignant, il doit sans délai demander l’autorisation du débirentier et faire toutes les démarches légales nécessaires. 

Dans ce cas de figure, rappelons qu’au niveau de l’empathie et de l’éthique, le débirentier n’a aucune raison de refuser. Si cela n’a été prévu à l’acte, une autorisation écrite protège les parties et permet de mette à jour les assurances. 

Un bien en viager peut être proposé en location saisonnière par l’acheteur ou le vendeur !

FAUX : Cela peut être tentant, mais c’est interdit. Pour le débirentier, parce-que le bien est occupé par le crédirentier. Pour Le crédirentier, car il n’est plus propriétaire de son logement et cela reviendrait à la pratique interdite de la sous-location. 

Le propriétaire d’un bien en viager ne peut pas installer un locataire supplémentaire tant que celui-ci est occupé !

VRAI : Même s’il y a une dépendance ou un terrain suffisamment grand pour une construction supplémentaire, tant que le logement est occupé par le crédirentier, personne d’autre ne peut s’y installer, pas même l’acheteur (débirentier). 

Le droit d’usage et d’habitation (DUH) protège la jouissance du lieu. Imposer un co‑occupant sans accord porte atteinte à ce droit. Les dépendances distinctes peuvent faire l’objet d’accords spécifiques dés lors ou ils ont été prévus à l’acte notarié. 

On ne peut pas mesurer précisément le nombre de ventes en viager !

VRAI : L’estimation la plus courante qui circule oscille entre 5.000 et 8.000 ventes annuelles, mais on n’en connaît pas la source. Les ventes en viager sont enregistrées par les notaires, comme pour une vente ordinaire dans l’ancien.

A ce jour, ils ne comptabilisent pas les ventes en viager. Ceci dit, plusieurs indicateurs montrent que c’est un secteur en croissance : de plus en plus d’acteurs se positionnent sur ce marché (agences immobilières, fonds d’investissement…) et le vieillissement de la population accélère la tendance. 

La ré indexation de la vente s’appuie sur plusieurs indices au choix !

VRAI : Alors que certains professionnels parlent de l’inflation comme indice de référence, 2 autres indices peuvent être choisi pour ré indexer les rentes viagères : l’IRL (indice de référence des loyers) et l’indice du coût de la construction (ICC). Une fois l’indice choisi et indiqué à l’acte, celui-ci ne pourra plus être modifié. 

Une vente peut être annulée si la ré indexation de la rente à bonne date, n’est pas été effectuée (à la hausse comme à la baisse) dans les 3 mois !

VRAI : Cependant, ce cas est extrême. Le plus souvent, le juge condamne le débirentier à un rattrapage avec versement de dommages et intérêts au profit de son crédirentier.

La taxe foncière est à la charge de l’acheteur !

VRAI : Si la vente en viager a lieu dans le courant de l’année 2025, le débirentier devra rembourser le crédirentier qui aura acquitté au trésor public la taxe foncière. Et ce au prorata temporis par rapport à la date de l’acte authentique signé chez le notaire. Ex : si le montant de la taxe foncière est de 600 € et que le bien a été vendu au 1er avril 2025, l’acheteur devra rembourser 450 € au vendeur. 

Le vendeur doit s’acquitter de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères !

VRAI : Elle doit être remboursée chaque année sur justificatif par son débirentier. Celui-ci doit donc penser à en faire la demande à son crédirentier. Cette clause doit être indiqué à l’acte. 

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