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Afin de dresser un bilan du 1er semestre 2026, l’Adresse a réalisé un sondage auprès de ses 360 agences immobilières. Si l’activité avait bien démarré l’année, avec janvier et février décrits par plusieurs agences comme leur meilleur début d’année depuis plusieurs exercices, le marché ressort « en dent de scie » sur l’ensemble du semestre pour 63 % des agences, et même au ralenti pour 23 % d’entre elles. En cause : un attentisme persistant des acheteurs, et surtout l’impact du conflit en Iran, désormais cité par 75 % des agences contre 65 % au 1er trimestre.
Conséquence directe de ce rapport de force qui bascule en faveur des acquéreurs : les prix reculent pour 65 % des agences et les marges de négociation grimpent pour 77 % d’entre elles. Pour le second semestre, les professionnels du réseau l’Adresse se montrent plus prudents qu’en début d’année, mais continuent de recommander à ceux qui ont un projet immobilier de le concrétiser sans attendre.
Le réseau coopératif l’Adresse a réalisé, comme tous les trimestres, un sondage interne auprès de ses 360 agences, pour dresser un bilan du marché immobilier du premier semestre et dessiner les perspectives pour la seconde partie de l’année 2026.
Un marché en dents de scie pour 63 % des agences, en net ralentissement pour 23 % d’entre elles
Le réseau l’Adresse confirme un semestre heurté : 63 % des agences qualifient le marché « en dents de scie » et 23 % « au ralenti », contre seulement 11 % qui le jugent dynamique. Au total, près de 9 agences sur 10 décrivent une activité dégradée ou irrégulière sur la période. Cette instabilité illustre un marché qui n’est pas à l’arrêt, mais qui avance par à-coups : un excellent début d’année, suivi d’un coup de frein marqué à partir du printemps.
« Janvier et février ont été parmi les meilleurs mois pour certaines agences du réseau, portés par la stabilisation des taux de crédit et des vendeurs plus réalistes sur leurs prix. Mais à partir du printemps, le conflit en Iran a cassé cette dynamique : les contacts acquéreurs ont chuté, certains projets ont été reportés, et le mois de mai, avec ses nombreux ponts, a marqué le point bas du semestre pour de nombreuses agences », analyse Brice Cardi, président du réseau l’Adresse.
Sans surprise, les agences du réseau attribuent une note moyenne de 5,3 sur 10 à l’activité de ce premier semestre, en retrait par rapport à la note de 6/10 attribuée au seul premier trimestre. Ce repli confirme que la dégradation s’est poursuivie, voire amplifiée, entre avril et juin.
Une reprise tirée par la négociation, plus que par les taux
Lorsqu’on interroge les agences sur les raisons d’une reprise observée en début de période, c’est l’acceptation d’offres plus basses par les vendeurs qui arrive très largement en tête, citée par 79 % des répondants, devant la stabilisation des taux de crédit (45 %) et le retour des primo-accédants (27 %). Ce basculement est un signal fort : ce ne sont plus les conditions de crédit qui débloque les transactions, mais la capacité des vendeurs eux-mêmes à revoir leurs prétentions de prix.
Côté profils d’acheteurs, les secundo-accédants restent très largement majoritaires, cités par 50 % des agences comme les clients les plus nombreux dans leurs agences, devant les primo-accédants (31 %). Pour 53 % des agences, ces derniers représentent même moins de 30 % de leur clientèle acheteuse.
Cette structure de clientèle traduit un marché aujourd’hui guidé par des projets de vie contraints, plus que par une logique d’opportunité ou de placement : les investisseurs ne représentent que 14 % des profils dominants, et la résidence secondaire 5 %. « Le marché reste porté par ceux qui ont un vrai projet immobilier, soit pour s’agrandir, pour se séparer, changer de région ou devenir propriétaire. Les profils plus opportunistes comme les investisseurs, eux, restent en retrait dans le contexte actuel », complète Brice Cardi.
Plus de vendeurs, moins d’acheteurs : le marché bascule clairement en faveur des acquéreurs
Le rééquilibrage entre offre et demande, déjà à l’œuvre au 1er trimestre, s’est nettement accentué sur l’ensemble du semestre. 39 % des agences constatent une baisse du nombre d’acquéreurs potentiels, contre seulement 12 % qui notent une hausse des contacts. Dans le même temps, 33 % des agences signalent une hausse du nombre de biens en vente, contre 14 % qui notent une baisse. Ainsi alors que la demande est plus faible, le stock de biens disponibles progresse, donnant aux acheteurs un choix plus large et un pouvoir de négociation renforcé.
« Les acheteurs ont clairement la main aujourd’hui : ils disposent d’un choix plus large, du temps pour comparer plusieurs biens avant de se positionner, et d’une vraie marge de négociation. C’est paradoxalement le meilleur moment pour acheter depuis plusieurs années, alors même que c’est l’attentisme qui domine chez les acquéreurs. Ceux qui font le choix d’avancer dans ce contexte sont souvent ceux qui en tirent le plus de bénéfice, par rapport aux ventes « post-covid » où il fallait davantage se précipiter et où les marges de négociation étaient minces », analyse Brice Cardi.
Le contexte géopolitique : un frein à l’activité immobilière désormais cité par 75 % des agences
Le conflit en Iran s’impose comme le facteur de ralentissement numéro un de ce premier semestre, et son impact s’est nettement renforcé par rapport au trimestre précédent : 75 % des agences l’Adresse estiment qu’il a impacté leur activité, contre 65 % au 1er trimestre. Parmi elles, 69 % jugent cet impact plus marqué côté acheteurs, 27 % autant coté acheteurs que vendeurs, car beaucoup de clients secundo-accédants sont à la fois vendeurs et acheteurs (seulement 4 % uniquement côté vendeurs).
Voici les principaux effets constatés par les agences l’Adresse sur leur activité :
Une baisse marquée des contacts acquéreurs, particulièrement sensible à partir du mois de mai, certaines agences évoquant jusqu’à -40 % de contacts par rapport à mai 2025
Un allongement des délais de décision, avec des acquéreurs plus hésitants et des prises de décision repoussées de plusieurs semaines après une visite
Des projets reportés ou suspendus, en particulier chez les investisseurs et chez les acquéreurs ayant un projet de double opération (vente puis achat)
Une vigilance accrue sur le budget, dans un contexte de hausse du coût de la vie, et notamment de l’essence et de l’énergie, qui réduit la capacité d’achat de certains ménages.
« Le mois de mai a été un vrai point de bascule : entre la chaleur, les ponts du mois et le climat géopolitique, beaucoup d’acquéreurs ont mis leur projet en pause. La bonne nouvelle, c’est qu’on observe une reprise progressive depuis le mois de juin, ce qui montre que la demande reste là, simplement freinée par les circonstances », détaille Brice Cardi.
Des prix qui reculent pour 65 % des agences et une négociation de plus en plus fréquente
Le sondage confirme un changement de phase sur les prix : par rapport à la même période l’année dernière, 65 % des agences constatent une baisse des prix de vente (contre 45 % au T1 2026), dont 28 % une baisse supérieure à 3 %. Seules 6 % des agences observent encore une hausse et 30 % une stabilité. C’est un signal nettement plus marqué qu’au 1er trimestre, où la stabilité des prix dominait encore (45 % des agences).
Cet ajustement des prix va de pair avec une intensification de la négociation : 77 % des agences ont constaté une hausse des marges de négociation par rapport à 2025, contre 65 % au 1er trimestre. Pour 56 % d’entre elles, ces marges se situent entre 4 et 7 % du prix affiché, mais elles dépassent désormais 8 % pour 37 % des agences, contre un quart au trimestre précédent.
« Nous sommes clairement entrés dans un marché où le prix affiché n’est plus le prix de vente final, sauf pour les biens sans défaut et très recherchés. Les vendeurs qui acceptent de se positionner au juste prix dès la mise en vente limitent ce delta de négociation ; ceux qui surestiment leur bien doivent aujourd’hui consentir à des baisses plus importantes, et le temps de vente s’allonge en conséquence », explique Brice Cardi.
Le réseau l’Adresse plus prudent pour la fin de l’année
Concernant les perspectives pour le second semestre 2026, les professionnels du réseau l’Adresse se montrent plus mesurés qu’en début d’année. Une majorité d’entre eux (56 %) anticipe un marché relativement identique à celui du 1er semestre, tandis que 27 % redoutent un marché moins dynamique, en nette hausse par rapport aux 15 % qui exprimaient cette crainte au 1er trimestre. Seuls 16 % des agences anticipent désormais un marché plus dynamique, contre 32 % trois mois plus tôt.
Sans surprise, les principaux freins identifiés à une vraie reprise du marché restent le contexte économique et géopolitique (69 % des réponses), la réticence persistante de certains vendeurs à ajuster leurs prix (68 %) et l’attentisme des acheteurs (64 %). Le niveau des taux de crédit reste cité par 45 % des agences, tandis que les contraintes liées au DPE et à la rénovation énergétique progressent nettement, désormais évoquées par 31 % des répondants.
Réaliser son projet d’achat ou de vente au second semestre 2026 : les conseils
Interrogées sur les conseils qu’elles donneraient à leurs clients pour le second semestre, les agences du réseau l’Adresse livrent des recommandations très concrètes, à l’image d’un marché où la préparation du projet compte désormais plus que le timing.
Côté acquéreurs, le message qui revient le plus souvent est de ne pas se laisser intimider par le contexte : avec un stock de biens en hausse et moins de concurrence entre acheteurs, c’est aujourd’hui un marché qui leur est favorable pour négocier. Les agences recommandent en particulier de raisonner en mensualité de crédit plutôt qu’en prix d’achat global, de sécuriser son financement en amont auprès d’une banque ou d’un courtier pour avoir un dossier solide, et de ne pas hésiter à faire une offre inférieure au prix affiché : la majorité des transactions se conclut désormais après négociation. Pour les primo-accédants, plusieurs agences rappellent qu’un achat reste presque toujours plus avantageux qu’une location sur la durée, malgré les contraintes actuelles liées aux taux ou à la rénovation énergétique.
Côté vendeurs, le conseil unanime porte sur le réalisme du prix de mise en vente : se positionner d’emblée au niveau des dernières transactions réalisées dans le secteur, plutôt que sur la base d’estimations gonflées, pour limiter l’allongement des délais de vente. Les agences insistent aussi sur l’importance d’accueillir toute offre sérieuse comme une base de discussion plutôt que de la refuser net, et de rester à l’écoute des attentes des acquéreurs sur l’état du bien et sa performance énergétique. Pour les secundo-accédants qui vendent pour racheter, plusieurs professionnels rappellent que la baisse du prix de vente se compense généralement par une baisse équivalente à l’achat : l’équation reste favorable pour qui a un vrai projet de vie à concrétiser.
Plus largement, les agences du réseau l’Adresse partagent une conviction commune : il n’existe pas de moment parfait pour vendre ou acheter, seulement des projets plus ou moins prêts à se concrétiser. Dans un contexte mouvant, l’accompagnement par un professionnel reste l’atout déterminant pour sécuriser chaque étape, du juste positionnement du prix jusqu’à la conclusion de la négociation.
« Ce premier semestre 2026 aura été celui de tous les contrastes : un début d’année très dynamique, puis un coup d’arrêt lié au contexte géopolitique. Les fondamentaux restent pourtant solides – des prix qui s’ajustent, des taux qui demeurent raisonnables, un besoin structurel de logement qui ne disparaît pas. La question pour le second semestre sera celle de la durée de cet attentisme : plus vite la confiance reviendra, plus vite les projets actuellement en pause pourront se concrétiser. Pour ceux qui sont prêts, le conseil reste le même : ne pas attendre une hypothétique meilleure fenêtre, mais avancer dès que le projet est mûr », conclut Brice Cardi.
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