Le Budget 2026 n’est pas encore voté, mais ses orientations suffisent déjà à freiner les projets immobiliers. Lors d’un atelier en ligne organisé par Pap le 7 janvier, plus de 2 600 investisseurs bailleurs ont été interrogés sur l’impact concret de ces incertitudes.

Résultat : l’attentisme domine. Plus d’un investisseur sur deux reconnaît que le flou actuel influence directement ses décisions. Pour beaucoup, cela se traduit par un report pur et simple des projets.

Concrètement, 39 % des répondants préfèrent attendre avant d’acheter ou de vendre. 13 % vont plus loin et revoient leur stratégie, en ajustant le type de bien recherché, le budget ou encore la zone géographique. Cette prudence généralisée pèse déjà sur la fluidité du marché.

Un risque de marché à l’arrêt selon les investisseurs

Cette perte de visibilité nourrit une inquiétude plus large. 41 % des investisseurs estiment que le Budget 2026 pourrait bloquer le marché immobilier s’il ne clarifie pas rapidement les règles du jeu.

Pour les bailleurs, le problème n’est pas uniquement le niveau de la fiscalité. C’est avant tout l’instabilité des règles qui pose problème. Sans cadre clair, difficile de calculer la rentabilité d’un investissement ou d’anticiper sa fiscalité à moyen terme.

Pour un investisseur, cela signifie souvent repousser un achat prévu en 2026, différer une vente ou renoncer à une opération jugée trop risquée dans le contexte actuel.

La location meublée (LMNP) concentre toutes les inquiétudes

Parmi les mesures évoquées dans le cadre du Budget 2026, la location meublée non professionnelle (LMNP) arrive largement en tête des préoccupations. 43 % des investisseurs la citent comme leur principale source d’inquiétude.

Plusieurs propositions parlementaires visent en effet à réduire les avantages fiscaux de ce régime. L’une d’elles prévoit de limiter l’amortissement à 2 % par an. Aujourd’hui, l’amortissement permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien des loyers imposables, ce qui réduit fortement l’impôt, surtout dans les premières années.

À cela s’ajoute une hausse déjà actée de la CSG sur les loyers en LMNP. Pour de nombreux bailleurs, ces signaux successifs fragilisent l’équilibre économique de leurs investissements et rendent toute projection plus incertaine.

Les investisseurs réclament une politique du logement lisible et stable

Au-delà du seul sujet du LMNP, les investisseurs interrogés pointent un manque de cap global. Le statut du bailleur privé, souvent évoqué sous le nom de Cosson-Daubresse, était attendu comme un levier pour relancer l’investissement locatif.

Mais à force d’arbitrages et d’annonces contradictoires, le risque est de voir émerger un dispositif jugé insuffisant pour recréer un choc de confiance et relancer l’offre locative, notamment dans les zones tendues.

Le message exprimé par les bailleurs est clair : des règles simples, stables et maintenues dans le temps sont indispensables. Sans cette visibilité, les décisions se figent et le marché immobilier perd en dynamisme.

Ce qu’il faut retenir : Cette enquête PAP confirme un mécanisme bien connu : l’incertitude fiscale suffit à retarder les décisions d’investissement, avant même l’adoption du Budget 2026. Le signal est d’autant plus sensible que le marché de l’investissement locatif est à la peine. La trajectoire finale du Budget 2026 sera donc déterminante pour rétablir lisibilité et stabilité dans les arbitrages des bailleurs.

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