Augmentation soutenue des prix des appartements

Avec l’affaiblissement de la demande de logements anciens observé sur nombre de territoires, le rythme de la hausse des prix s’affaiblit : pour l’ensemble du marché, les prix mesurés en niveau annuel glissant augmentaient de 1.9 % sur un an en novembre, contre + 2.1 % un mois plus tôt.

Cela se constate principalement sur le marché des maisons qui avait fait preuve d’une bonne vitalité jusqu’au début de l’été : en juin dernier, les prix augmentaient de 2.0 % sur un an ; depuis la pression sur les prix est devenue moins forte et en novembre, la hausse n’était plus que de 1.4 % sur un an. Néanmoins cette progression reste significative, en raison notamment de l’insuffisance des biens disponibles à la vente qui n’incite pas les vendeurs à la modération.

Ainsi depuis septembre, les prix des compromis signés sont en augmentation de 2.5 % sur un an et les marges de négociation s’établissent à des niveaux inconnus jusqu’alors.

En revanche, sur des marchés urbains largement dominés par des situations de pénurie qu’alimentent souvent des politiques locales malthusiennes, les prix des appartements augmentent toujours de 2.3 % sur un an, au même rythme que le mois précédent. Et alors que les hésitations de la demande perdurent, compte tenu du climat anxiogène ambiant, l’accès au marché devient de plus en plus difficile pour des ménages faiblement dotés en apport personnel : aussi la place sur le marché des biens de moindre valeur (voire de moindre qualité) s’est réduite, contribuant à l’entretien de la dynamique haussière des prix.

Nouvelle progression des prix des maisons neuves

Depuis septembre, l’amélioration des conditions de crédit (baisse des taux et augmentation de la durée des prêts) constatée dans le neuf facilite la réalisation des projets immobiliers des accédants à la propriété. Néanmoins, l’augmentation du niveau des apports personnels demandés par les banques (la mise en oeuvre de la « recommandation » du HCSF) écarte souvent les primo accédants du marché, en dépit de l’aménagement du PTZ notamment au bénéfice des zones B2 et C.

Les ventes de maisons individuelles qui bénéficient largement du dynamisme de l’offre bancaire et de la stratégie des constructeurs augmentent donc toujours rapidement, à un rythme rarement observé par le passé. Aussi les prix des biens commercialisés progressent rapidement (en niveau annuel glissant, + 2.8 % sur un an).

En revanche sur le marché des appartements neufs, les ventes ne décollent toujours pas : la localisation des biens proposés à la vente et leur niveau de prix découragent les accédants à la propriété, alors que les candidats à un investissement locatif privé ont déserté les bureaux de vente, découragés par un environnement législatif et politico-règlementaire peu favorable. Aussi après deux années d’une baisse parfois rapide, les prix des appartements commercialisés par les promoteurs réussissent juste à se stabiliser. Et en novembre, pour le troisième mois consécutif, la courbe des prix mesurés en niveau annuel glissant reste plate.

Consultez notre carte interactive pour découvrir les prix des appartements et des maisons acquis par des particuliers dans plus de 150 villes françaises, d’après les derniers chiffres du Baromètre LPI-iad. 

Hausse des prix des appartements dans 67 % des grandes villes

La hausse des prix des appartements anciens se généralise sur le territoire métropolitain. Concernant les villes de plus de 40 000 habitants, elle se constate maintenant dans 66 % d’entre elles en Province : la proportion est même de 68 % en Ile de France. En outre, les augmentations se renforcent sur les plus grandes villes, celles de plus de 100 000 habitants et elles s’observent dans 80 % d’entre elles.

Lorsque les prix des appartements augmentent en Province, la hausse est de 6.0 % en moyenne dans les villes de plus de 40 000 habitants. L’augmentation est même à deux chiffres dans 16 villes : comme à Béziers, Caen, Laval, Metz ou Thionville par exemple. Mais elle concerne principalement des villes de 60 000 habitants, en moyenne.

En revanche, lorsque les prix des appartements reculent encore en Province (34 % des plus de 40 000 habitants), la baisse est de l’ordre de 3.6 % en moyenne. Et quelques grandes villes ne semblent toujours pas concernées par la remontée (voire l’inversion de la courbe) des prix des appartements anciens : Amiens, Le Havre, Le Mans, Lille, Nantes, Orléans et Saint Etienne.

Enfin, si les augmentations des prix sont maintenant plus fréquentes en Ile de France, le rythme des évolutions reste le plus rapide en Province : pour les villes concernées par les hausses, + 6.0 % en moyenne en Province contre + 3.0 % en Ile de France.

À lire aussi : Crédits immobiliers : vers de nouvelles hausses des taux !

Renforcement de la hausse des prix des maisons dans les métropoles

La hausse des prix des maisons se renforce dans la plupart des métropoles, à l’instar de ce qui se constate sur l’ensemble du territoire. Les augmentations qui se constate maintenant dans 66 % des grandes métropoles sont d’ailleurs de plus en plus rapides. Les hausses sont ainsi de 3 % et plus sur un an dans 40 % des métropoles : sur les métropoles de Nancy et de Nice, l’augmentation dépasse même 5 % sur un an ; et elle s’établit à 3 % sur celle de Bordeaux, Brest, Grenoble et Lille. Elle s’observe dans tous ces espaces métropolitains où la pression de la demande est forte et se heurte aux difficultés d’extension du parc de logements : le déséquilibre quantitatif y dérègle le marché et s’accompagne souvent (Bordeaux, Grenoble, Nancy et Nice) d’une progression des prix plus rapide dans le centre qu’en périphérie. Et presque toujours la demande se prononce pour un cadre de vie plus sécurisé et plus conforme à ses attentes. Mais dans certaines métropoles les prix des maisons reculent toujours (Montpellier, Rouen et Strasbourg) ou, au mieux, stagnent (Nantes et Toulouse).

Et dans la plupart des métropoles, la préférence pour la périphérie se renforce sur le marché des appartements : la décote de prix du centre par rapport à la périphérie s’accroit. Elle est maintenant remarquable sur Brest, Grenoble et Marseille (voire sur Montpellier et Rennes) : en dépit d’un déséquilibre quantitatif important sur ces marchés, la demande cherche à s’éloigner de la ville-centre (pour un espace de vie considéré comme plus serein, moins anxiogène), lorsque ses capacités budgétaires le lui permettent.

Néanmoins, cette préférence pour la périphérie ne se constate toujours pas sur les métropoles de Bordeaux, Lyon ou Paris.

Des marges au plus haut sur le marché des maisons

Même si l’activité se redresse, les difficultés de réalisation des ventes persistent : avec des délais de vente encore élevés et des risques d’annulation des projets amplifiés par le rationnement du crédit, dans le contexte d’une demande fragilisée par les incertitudes politico-économiques et d’une remontée des prix des logements anciens. La fluidité du marché est altérée et les reventes peinent souvent dans les grandes agglomérations, alors que la réalisation des projets de primo-accession ne s’est guère améliorée sur le reste du territoire. Les négociations préalables entre acheteurs et vendeurs sont de ce fait toujours
aussi fréquentes : les marges de négociation s’élèvent donc, bien au-delà des maximas déjà observés par le passé.

Ainsi pour l’ensemble du marché, le niveau des marges de négociation s’établit à 10.0 % en novembre 2025, contre 5.0 % en moyenne depuis 2010, en augmentation de 47 % sur un an. Une telle situation se constate tant sur le marché des appartements (des marges à 9.0 %, contre 4.6 % en moyenne depuis 2010) que sur celui des maisons (des marges à 10.9 %, contre 5.4 % sur longue période).

Les marges sont les plus élevées (10.5 % en moyenne) sur les maisons de 6 pièces et moins et surtout sur les grandes maisons de 7 pièces et plus (12.5 % en moyenne) : les contraintes de taux d’effort imposées par la Banque de France écartent du marché les clientèles insuffisamment dotées en apport personnel, sauf en cas de négociations d’autant plus nécessaires que la hausse des prix est rapide sur le marché des maisons.

Seuls les acheteurs ayant au préalable réalisé une revente dans de bonnes conditions (donc à un niveau de prix élevé en comparaison du bien donnant lieu à rachat) peuvent alléger le recours au crédit et potentiellement s’affranchir d’une négociation.

En revanche, les marges sont les plus faibles (moins de 8.5 %) sur les appartements de 3 pièces et moins. Alors que sur les appartements de 4 pièces et plus dont le coût est généralement élevé (au regard du niveau de revenus des acquéreurs), la marge dépasse les 10 % : la négociation étant d’autant plus nécessaire qu’aucune revente préalable ne vient abonder le plan de financement de l’acquisition.

Une fin d’année plutôt morose

Dès le printemps, les rythmes d’évolution des ventes de logements anciens se sont redressés rapidement. Le regain d’activité avait d’ailleurs permis de renouer avec un dynamisme oublié depuis longtemps. Et en juillet, le niveau des ventes mesuré en niveau trimestriel glissant progressait de 31.0 % sur un an : rarement par le passé, une telle progression de l’activité avait été constatée, exceptions faites des courtes périodes de rattrapage des ventes après une phase de dégradation intense de la demande (à la fin de 2009, à la fin de la crise des « subprimes », ou au printemps 2021, à la sortie de la crise du Covid).

Mais durant l’été, la demande a commencé à s’essouffler. Et après la pause saisonnière du marché en août, le rythme des ventes a fléchi en septembre : le rebond de l’activité habituellement constaté à la rentrée n’était pas au rendez-vous. Les mois suivants ont confirmé cette tendance : avec en novembre, des ventes en hausse de seulement 8.8 % sur trois mois (en 2024, à la même époque, l’activité augmentait de 13.1 %).

Car depuis plusieurs mois, la demande hésite et choisit bien souvent de différer la réalisation de ses projets immobiliers. Les candidats à l’accession (et surtout les primo accédants) butent toujours sur le rationnement du crédit, alors que les tensions sur les taux des crédits immobiliers rendent difficiles le bouclage de leurs plans de financement. Et les investisseurs se détournent de l’immobilier résidentiel, dans un environnement politico-économique peu favorable dominé notamment par la généralisation de l’encadrement des loyers et la faible attractivité du « statut du bailleur privé ».

Consultez notre carte interactive pour découvrir les prix des appartements et des maisons acquis par des particuliers dans plus de 150 villes françaises !

Hésitations persistantes du marché en Province

Même si l’activité reste soutenue en Ile de France (+ 11.4 %), depuis le début de l’été elle ralentit dans plusieurs régions. Ainsi en Province, les ventes n’ont cru que de 7.7 % pénalisées par le niveau des apports personnels exigés, alors que la situation économique et les évolutions du pouvoir d’achat n’incitent guère à la réalisation des projets d’achat immobilier. En outre, alors qu’habituellement la demande rebondit assez nettement dès la mi-septembre, cette année les ventes reculent ou, au mieux, se sont stabilisées en Province dans 40 % des régions.

Depuis le mois d’août, les ventes poursuivent leur repli à un rythme soutenu (de 8 % en moyenne, en glissement annuel) dans plusieurs régions (Limousin, Midi-Pyrénées et en Rhône-Alpes) qui avaient pourtant fait montre de dynamisme, jusqu’alors. Et elles baissent toujours doucement (de quelques pourcents) dans les Pays de la Loire et dans le Nord-Pas de Calais. Alors qu’elles stagnent depuis trois mois en Auvergne, dans le Centre et en Haute-Normandie.

Ailleurs en Province, les ventes s’élèvent de 10 à 15 %, sur des territoires pénalisés par une nette insuffisance de l’offre nouvelle et une construction toujours très en deçà de la demande, en dépit du redémarrage du secteur de la maison individuelle. Elles continuent même de progresser plus rapidement encore (au moins de 20 %) dans 5 régions (Aquitaine, Champagne-Ardenne, France Comté, Lorraine et Picardie) où la pression de la demande est particulièrement forte, en dépit d’un contexte peu favorable.

À lire aussi : Ralentissement du marché de l’ancien : recul des ventes dans la moitié des régions, mais nouvelle progression des prix

Cet article Immobilier : hausse des prix des appartements dans 67 % des grandes villes est apparu en premier sur Journal de l'Agence.