Voici ci-dessous les 7 erreurs majeures que j’ai identifiées au fil de mon expérience, et que tout propriétaire doit absolument éviter :

Fixer librement le loyer sans vérifier les règles d’encadrement

En zone tendue, le loyer est encadré et ne peut être fixé arbitrairement. Une erreur fréquente consiste à ignorer les plafonds de loyer imposés par la loi, ce qui peut entraîner une amende pouvant atteindre 5.000 €, voire 15.000 € pour les personnes morales. Il est crucial de consulter les outils officiels, comme le simulateur du site Service-Public.fr, pour déterminer le loyer maximum autorisé.

Surestimer la surface habitable du logement

La loi est claire : si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans le bail, le locataire peut exiger une réduction de loyer proportionnelle. Pour éviter ce risque, faites appel à un diagnostiqueur certifié pour mesurer précisément la surface habitable selon la loi Boutin.

Oublier la clause résolutoire

Cette clause est indispensable pour résilier le bail en cas de manquement du locataire (non-paiement du loyer, absence d’assurance habitation, etc.). Sans elle, vous risquez de ne pas être couvert par votre assurance Garantie des Loyers Impayés (GLI) et de ne pas pouvoir récupérer votre logement facilement.

Inclure des clauses abusives

Les tribunaux sont très stricts sur les clauses qui désavantagent le locataire. Par exemple, imposer une assurance spécifique ou faire payer l’état des lieux au locataire est illégal. Ces clauses seront considérées comme non écrites, et vous pourriez perdre en crédibilité et en efficacité juridique.

Cumuler un garant et une GLI

La loi interdit de demander à la fois un garant et une Garantie des Loyers Impayés (GLI), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Cette règle vise à protéger le locataire contre une double contrainte financière. Assurez-vous de respecter cette exception pour éviter la nullité de la clause.

Négliger les exigences pour une location meublée

Un logement meublé doit répondre à des critères précis, définis par le décret n°2015-981. Il ne suffit pas d’ajouter quelques meubles : le logement doit être équipé pour permettre au locataire d’y vivre convenablement. Un inventaire détaillé des meubles est indispensable pour prouver la conformité.

Oublier de fournir les diagnostics obligatoires

Les diagnostics (performance énergétique, risques naturels, plomb, électricité, gaz, etc.) sont obligatoires et doivent être à jour. Leur absence peut entraîner des sanctions lourdes : jusqu’à 37.500 € d’amende et 2 ans de prison. De plus, un locataire non informé des risques peut demander des dommages et intérêts en cas de préjudice.

Comment alors rédiger un bail conforme ?

Pour éviter ces erreurs, plusieurs solutions existent :

• Utiliser le modèle officiel fourni par l’État, mais attention : il est minimaliste et ne couvre pas tous les risques.
• Faire appel à un notaire pour un bail sécurisé, mais cela peut être coûteux.
• Utiliser des outils spécialisés, comme l’application de Monsieur Hugo, qui guide pas à pas la rédaction du bail et inclut des clauses protectrices rédigées par des juristes.

En conclusion, rédiger un bail conforme est un enjeu majeur pour sécuriser votre investissement locatif.

En évitant ces 7 erreurs, vous minimisez les risques de litiges et de sanctions, tout en protégeant vos intérêts et ceux de vos locataires.

Tribune de Bruno Cantegrel, fondateur de Monsieur Hugo (Linkedin).