Après une séquence de chocs successifs (COVID, guerre en Ukraine, explosion des prix de l’énergie, inflation, remontée brutale des taux), le marché immobilier de l’ancien retrouve en 2025 une forme d’équilibre.

Premier signal très concret : le nombre de transactions remonte nettement, passant d’environ 845 000 en 2024 à près de 945 000 en 2025. Dans le réseau Century 21, les volumes de vente ont augmenté de 11,6% en 2025. Ce redémarrage confirme un marché qui se remet en mouvement, sans emballement des prix.

Si l’on se replace maintenant par rapport à 2019, dernière année « normale » (1 087 000 transactions), le marché reste en retrait d’environ -13,5 %. Au regard de la hausse des taux et des prix depuis 2019, cet écart aurait pu être bien plus important. Il faut reconnaître que le marché de la transaction a été soutenu par le PTZ qui a joué un vrai rôle de solvabilisation des ménages. En 2025, c’est plus de 11 milliards d’euros de prêts à taux zéro qui accompagnent l’achat d’un logement par rapport à 2019. Les Français ont également mobilisé leur épargne pour réaliser leur projet immobilier.

Les conditions de marché ne sont plus celles de 2019 : délais de vente plus longs, prix qui varient davantage selon les territoires. Dans ce contexte, la reprise 2025 se lit d’abord dans le nombre de ventes, puis se nuance par type de bien, par territoire et par profil d’acquéreur.

L’immobilier repart en 2025 mais 2019 confirme que les « règles du jeu » ont changé

Dans le réseau Century 21, à l’échelle nationale, la reprise est nette : les transactions de maisons progressent de +11,7 % et celles d’appartements de +11,4 %.

Les prix, eux, sont en très légère hausse. En 2025, le prix moyen au mètre carré s’établit à 2 510 € pour les maisons (+1,4 %) et à 4 192 € pour les appartements (+1,4 %). Le marché retrouve de la fluidité, avec des délais de vente qui restent globalement maîtrisés : 101 jours pour les maisons (+3 jours) et 97 jours pour les appartements (stable). En pratique, cela traduit un marché qui redémarre, mais où les acheteurs prennent davantage le temps de comparer et de négocier.

Le parallèle avec 2019 permet de prendre de la hauteur. En 2019, le prix moyen au m² des appartements était de 3 639 € contre 4 192 € en 2025, cela représente +15,2 %. Pour les maisons, on passe de 2 106 € en 2019 à 2 510 € en 2025, soit +19,2 %. Dans le même temps, les délais de vente se sont allongés : 90 jours en 2019 pour les maisons contre 101 jours aujourd’hui, et 87 jours en 2019 pour les appartements contre 97 jours aujourd’hui. Autrement dit, même si le nombre de ventes est inférieur à 2019, le marché fonctionne avec des repères de prix plus élevés et des ventes un peu moins rapides qu’avant-crises.

Enfin, la structure des achats confirme un mouvement très concret : la part de la résidence principale progresse et devient le moteur central. La résidence principale représente 68,3 % des acquisitions (+2,1 %), quand la résidence secondaire recule à 6,7 % (-13 %) et que l’investissement locatif s’établit à 24,9 % (-1,6 %). Il représentait 27,2 % des ventes en 2019 soit un net recul de -8,5 %.

Paris : un marché immobilier qui redémarre mais loin des excès passés

À Paris, où le marché est exclusivement composé d’appartements, l’activité progresse de +3,9 % sur un an. Le prix moyen s’établit à 9 557 €/m² (+2,6 %), et le délai moyen de vente atteint 95 jours (+1 jour). Paris se remet en mouvement, mais dans un environnement où la qualité du bien, le budget et la performance énergétique pèsent davantage dans la décision d’achat.

La comparaison avec 2019 montre toutefois que le retour à l’équilibre ne signifie pas retour à la situation d’avant-crises. En 2019, le prix moyen parisien était de 10 062 €/m² soit 5 % plus élevés qu’aujourd’hui. Surtout, les délais se sont fortement allongés : 61 jours en 2019 contre 95 jours aujourd’hui, soit +34 jours. Paris redémarre donc, mais de façon rationnelle et saine.

La structure des acquisitions confirme une autre évolution majeure. La résidence principale représente 68,3 % des achats (+9,6 %), tandis que la résidence secondaire tombe à 7,6 % (-31,5 %) et que l’investissement locatif recule à 23,9 % (-9,8 %). Le parallèle 2019 est particulièrement parlant : 31 % des ventes relevaient de l’investissement locatif en 2019, contre 23,9 % aujourd’hui, soit une baisse de -22,9 %. C’est un signal fort pour un marché locatif déjà en très forte pénurie, car une partie des achats « investisseurs » s’est retirée.

Île-de-France : les écarts se creusent entre maisons et appartements

En Île-de-France, la reprise est franche sur les volumes : +12,9 % sur le marché des maisons et +11,4 % sur celui des appartements. Mais les écarts se creusent entre maisons et appartements, tant sur les prix que sur les délais de vente.

Le prix moyen au mètre carré des maisons s’établit à 3 478 € (-0,2 %), tandis que celui des appartements atteint 4 582 € (+3,8 %). Les délais de vente confirment l’écart : 102 jours pour les maisons (+7 jours) contre 94 jours pour les appartements (-6 jours). En clair, l’appartement francilien gagne en dynamisme et se vend plus vite, tandis que la maison se vend plus lentement et devient un marché plus exigeant (niveau de prix, travaux, localisation, performance énergétique).

Le repère 2019 permet de mesurer le chemin parcouru. En 2019, le prix moyen au m² des appartements était de 4 033 € soit 13,6 % de moins qu’en 2025 et 13,7% de moins pour les maisons (3 478 € en 2025). Côté délais, l’écart est net : en 2019, les délais moyens étaient autour de 77 jours ; aujourd’hui, ils sont de 102 jours pour les maisons et de 94 jours pour les appartements. La région redémarre donc, mais avec une fluidité globalement moins favorable qu’en 2019, surtout sur la maison.

La demande, elle, se recentre sur l’usage. La résidence principale représente 77,8 % des acquisitions (+2 %), tandis que l’investissement locatif recule à 20,8 % (-7,1 %). En comparaison, l’investissement locatif représentait 22,2 % en 2019 ; à 20,8 % aujourd’hui, il recule de -6,3 %.

Départements franciliens : des rythmes de reprise très contrastés

En volume, les écarts sont importants entre départements. Les Hauts-de-Seine et la Seine-et-Marne sont les plus dynamiques avec respectivement +29,7 % et +16,7 % de hausse de transactions. À l’inverse, la reprise reste plus mesurée en Seine-Saint-Denis, où les volumes ne progressent que de +4,3 %.

Sur les prix, les évolutions divergent fortement d’un département à l’autre. Dans l’Essonne, les prix reculent à la fois sur les maisons (3 143 €/m², -1,8 %) et sur les appartements (3 016 €/m², -3,1 %), signe d’un marché qui corrige.

À l’inverse, les Yvelines enregistrent des hausses sur les deux segments (4 020 €/m², +1,9 % pour les maisons ; 4 520 €/m², +5,5 % pour les appartements). Dans les Hauts-de-Seine, le marché change de visage : les maisons corrigent à la baisse (5 708 €/m², -8,6 %) alors que les appartements poursuivent leur hausse (6 990 €/m², +2,9 %).

Régions : une reprise partout, avec quelques locomotives

Au niveau régional, 2025 se distingue par un signal simple : toutes les régions sont en progression. Les hausses les plus fortes se situent dans les Hauts-de-France (+15,2 %), les Pays de la Loire (+12,8 %), l’Île-de-France (+12 %) et la Nouvelle-Aquitaine (+11,1 %).

Un second bloc dynamique suit, avec le Centre-Val de Loire (+9,5 %), Auvergne-Rhône-Alpes (+9 %), Bourgogne–Franche-Comté (+8,3 %), PACA (+7,9 %), la Normandie (+6,2 %), la Bretagne (+6 %) et l’Occitanie (+5,5 %). Le Grand Est (+3,6 %) progresse également, à un rythme plus modéré.

DPE : la performance énergétique pèse directement sur les prix

En 2025, l’impact du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sur les prix est net : plus un logement est performant, plus sa valeur augmente. À l’inverse, les logements les plus énergivores subissent une décote qui s’accentue.

Par rapport à une référence D, les étiquettes A et B affichent une surcote de +34 % sur les maisons et +36 % sur les appartements. Les logements classés C conservent également un avantage marqué : +16 % pour les maisons et +15 % pour les appartements.

À l’opposé, la décote apparaît dès l’étiquette E, avec -10 % sur les maisons et -6 % sur les appartements. Elle s’accentue enfin pour les étiquettes F et G, avec -21 % sur les maisons et -9 % sur les appartements.

La performance énergétique devient ainsi un facteur de valorisation à part entière, tandis que les biens énergivores subissent un ajustement lié au coût des travaux et aux contraintes qui pèsent sur leur mise en location.

Un retour à l’équilibre en 2025 mais encore quelques point d’alerte

2025 confirme un retour à l’équilibre : une activité qui repart sans euphorie, un marché davantage porté par la résidence principale et une performance énergétique qui pèse désormais directement sur la valeur des biens. La reprise est là, plus rationnelle que spectaculaire, mais suffisamment nette pour redonner de la visibilité aux ménages comme aux territoires.

Ce bilan met toutefois en lumière un point d’alerte majeur. La baisse de l’investissement locatif, qui s’ajoute à l’effondrement de la production de logements neufs, renforce la tension sur l’offre de logements à louer. Or, sans propriétaires bailleurs, il n’y a pas de parc locatif privé. Dans un contexte de pénurie de logements à louer déjà très forte dans les grandes villes – et de plus en plus au-delà – le recul des achats « investisseurs » accentue le déséquilibre entre une demande toujours plus élevée et une offre qui se raréfie chaque jour davantage. Sans mesures favorables des pouvoirs publics au retour des investisseurs, la sortie de la crise locative s’éloigne pénalisant durement les ménages et leur mobilité professionnelle.

Pour 2026, le scénario le plus probable est celui d’une poursuite au même rythme, avec un niveau de transactions élevé et stable. C’est une bonne nouvelle : un marché qui tourne de façon régulière est plus sain pour l’ensemble des acteurs, et plus lisible pour les ménages. L’année 2025 l’a montré : l’activité a pu repartir malgré un contexte politique instable, ce qui confirme que le moteur principal du marché reste ailleurs.

Deux conditions seront déterminantes. D’abord, la stabilité de l’inflation : une inflation qui repartirait à la hausse entraînerait mécaniquement une remontée des taux de crédit immobilier, et c’est le premier facteur susceptible d’enrayer la dynamique observée en 2025. Ensuite, la maîtrise de la hausse des prix : la reprise de 2025 a aussi tenu au fait que les prix sont restés contenus. Si cette discipline se maintient, et à conditions économiques comparables, le marché a vocation à continuer sur ce niveau d’activité en 2026.

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